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실거주하지 않은 1세대 1주택자, 양도소득세 비과세는 가능한가?

주택 거래에 있어 세금은 항상 큰 부담으로 다가옵니다. 특히, 최근의 주택시장 변동성과 복잡한 세제정책으로 인해, 양도소득세와 관련된 세제 혜택을 어떻게 활용할 수 있는지는 많은 주택 소유자들의 주요 관심사입니다. 1세대 1주택자라면 양도시 세제 혜택을 어떻게 최대한 활용할 수 있을까요? 특히, 실거주하지 않은 상황에서는 어떤 세제 혜택을 받을 수 있는지, 그렇지 못할 경우 어떤 대안이 있는지 궁금할 것입니다. 오늘 이 문제에 대한 답을 찾아보도록 하겠습니다.

“세무사님, 저는 1세대 1주택자입니다. 올해 주택을 양도하려고 계획하고 있는데. 보유요건은 충족했지만 주택 매입 이후에 실거주를 하지 않았습니다. 실거주를 하지 않으면 양도소득세 비과세를 적용받지 못하나요?”

 

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 조건 만족 시 양도가액 12억 원까지 소득세를 부과하지 않기 때문에 양도소득세법상 가장 큰 세제혜택을 주고 있습니다. 하지만 비과세 규정을 만족하기 위해서는 세대요건, 주택요건, 보유요건, 거주요건을 모두 만족해야 하는 것이 일반적이고. 특별한 상황에 대해서는 만족하지 않더라도 비과세를 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 받기 위한 기본 조건은 아래와 같습니다.

 

1. 1세대 요건: 양도일 현재를 기준으로 거주자와 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족으로 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 1세대로 규정하고 있습니다

2. 1주택 요건: 양도일 현재를 기준으로 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며. 건축물대장 등 공부 상 용도가 아니라 실제 사용 용도로 판정하고 있습니다

3. 2년 이상 보유요건: 해당 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 2년 이상 보유를 하여야 합니다.

4. 2년 이상 거주요건: 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재하는 주택에 한하여 보유기간 중 2년 이상 거주를 하여야 합니다. 또한 취득일에 비조정대상지역에 소재하는 주택은 2년 이상 거주를 하지 않아도 됩니다

 

2. 거주요건이 배제되는 특례

보유기간에 관한 요건은 대체로 모든 주택에 동일하게 적용되지만, 거주 요건은 다소 복잡합니다. 특히, 2017년 8월 3일 이후 구입한 주택 중에서 조정대상지역에 위치한 주택에 대해 거주 요건이 적용되지만, 예외적인 상황에서는 이 요건이 배제될 수 있습니다. 다음은 그 예외적인 상황들에 대한 설명입니다.

1. 2019년 12월 16일 이전에 등록된 임대주택: 지방자치단체나 세무서에 임대주택으로 등록되어 아래와 같은 요건을 만족하는 주택은 거주 요건에서 제외됩니다.

○ 의무임대기간 준수: 단기임대는 최소 4년, 장기임대는 8년 이상

○ 임대료와 임대보증금의 증액 제한 준수 (2019년 2월 12일 이후 갱신된 임대차계약에만 적용)

○ 2019년 12월 16일까지 주택임대사업자로의 등록

○ 거주요건 배제특례에 있어서 면적 및 가액 요건 제외

    이러한 세제 혜택은 과도하게 주어진다는 비판을 받아 현재는 폐지되었지만, 2019년 12월 16일까지 등록된 임대주택에는 여전히 적용됩니다.

2. 무주택자의 조정대상지역 이전 매매계약: 조정대상지역 지정 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 무주택자에 대해서는 거주 요건이 배제됩니다. 주요 조건은 다음과 같습니다.

○ 조정대상지역 지정 이전에 매매계약 체결 (공고일 당일도 포함)

○ 계약금 지급 증빙 가능

○ 계약금 지급 시점에서 무주택자여야 함

3. 상생임대주택: 상생임대주택은 임대인과 임차인이 서로 혜택을 받을 수 있는 형태의 임대주택을 의미합니다. 이 혜택을 받기 위해서는 다음의 조건을 만족해야 합니다.

○ 직전임대차계약 준수: 상생임대차계약 전의 임대계약 (최소 1년 6개월 이상)

○ 상생임대차계약 요건: 2021년 12월 20일에서 2024년 12월 31일 사이에 체결된 2년 이상의 임대계약. 임대료는 이전 계약 기준 5% 범위 내로 인상해야 함

○ 임대기간 계산: 중도 퇴거시 이전 임대료와 동일하거나 낮은 금액으로 재계약 시, 두 계약의 임대기간을 합산해 임대기간을 판단

     이와 같은 특례를 잘 활용하면, 거주 요건을 만족하지 않아도 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

주택 양도와 세금: 거주요건 배제특례로 비과세 혜택 활용하기

2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택으로 거주요건을 만족하지 못하더라도 거주요건 배제특례를 활용하면 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다

주택을 양도하려는 많은 분들이 세금 부담에 대한 걱정을 합니다. 그러나 국가에서 제공하는 세제 혜택을 잘 이해하고 활용한다면, 이러한 걱정을 크게 줄일 수 있습니다. 실거주 여부에 따른 양도소득세의 비과세 혜택, 그리고 거주요건 배제특례는 1세대 1주택자에게 큰 도움이 될 수 있습니다. 이를 잘 활용하면, 주택 거래에서 발생하는 세금 부담을 크게 줄일 수 있으며, 여러분의 주택 거래가 좀 더 원활하게 진행될 것입니다. 따라서 세무와 관련한 결정을 내릴 때는 꼭 전문가와 상의하여 최선의 선택을 하시기 바랍니다.