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대표님께서 현재 소유하고 있는 부동산을 결혼을 앞둔 자녀에게 양도하고 싶어 하십니다.

최대한 저렴하게 양도하고 싶어 하시는 중인데, 어느 정도가 적정할지 문의드립니다.

추가) 세금 관련된 문제에 대해서 자세한 설명 부탁드리겠습니다.

 

 

전문가 답변:

 

가족과 부동산을 거래할 때에는 시세와 큰 차이가 나는 금액일 경우 추가로 세금이 과세될 수 있어 각별히 주의해야 합니다.

 

시가보다 5%(또는 3억원) 이상 싸게 팔면 양도자가 양도소득세를 더 내야 하는 최악의 상황이 올 수도 있습니다. 또한 시가보다 30%(또는 3억원) 이상 싸게 산 사람에게는 증여세가 부과될 수 있습니다.

 

소득세법 101조에 따르면 '거주자가 특수관계인간의 거래를 통해 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 관할 세무서장이 당사자들의 거래행위나 금액에 관계없이 양도소득금액을 계산한다'고 규정하고 있습니다. 이를 '부당행위계산부인'이라고도 부르는데, 거래 사실은 인정하되 관련 세금을 시가로 조정하여 다시 계산하는 것입니다.

 

앞에서 언급하였듯 특수관계인간의 거래에서 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액보다 클 경우에 해당하면 조세 부담을 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인이 적용됩니다.

 

예를 들어 시가 17억원 아파트를 자녀에게 16억원에 양도할 경우 시가와 대가의 차액인 1억원은 MIN(시가의 5%, 3억원)인 8,500만원을 초과하는 금액입니다. 따라서 이 경우 부당행위계산부인이 적용되어 양도가액을 17억원으로 하여 양도자에게 다시 양도소득세를 부과하게 됩니다.

 

한편, 시가 대비 현저히 낮은 가격으로 부동산을 사는 경우에는 양수자에게 증여세가 과세될 수 있습니다.

 

상증여세법에 따르면 특수관계인간에 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액 이상으로 차이가 날 경우 그 차액에 대해 증여받은 것으로 보고 있습니다.

 

가령 시가 15억원 아파트를 자녀에게 14억원에 양도하는 경우 시가와 대가의 차액은 1억원입니다. 시가의 30%인 4억 5천만원과 3억원 중 적은 금액인 3억원보다 작기 때문에 증여세 과세 대상에 해당하지 않습니다.

 

그러나 그 아파트를 11억원에 양도하는 경우에는 시가와 대가의 차액이 4억원이므로 3억원 이상에 해당하여 증여세 과세대상이 됩니다. 이때 시가와 대가의 차액인 MIN(시가 30%, 3억원)인 3억원을 차감한 1억원을 증여재산가액으로 봅니다.

 

참고로 가족 등이 아닌 비특수관계인간의 거래에서 급한 자금 사정이나 경매로 넘어가는 것을 막기 위해서 정당한 사유가 있는 경우에는 대가와 시가의 차액이 30%를 초과하더라도 저가양도에 따른 증여세 과세대상에서 제외하고 있습니다.

 

이처럼 가족간 거래는 다양한 세금문제가 발생할 수 있는 만큼 실행 전 세무전문가와 충분히 검토하는 것을 권합니다.