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부동산 저가 매매의 리스크: 절세가 아닌 세금 폭탄?

 

 

요즘 부동산 가격이 크게 상승하는 추세입니다. 이러한 상황에서는 부동산을 자식에게 시세보다 저렴하게 이전하거나, 다양한 절세 방법을 통해 세금을 줄이려는 생각을 하게 되고 실제로 실행하는 경우도 많습니다. 여러 방법 중에는 저가로 양도하거나, 법인을 통해 법인세와 양도소득세의 차액을 절세하는 방법들이 있습니다. 그러나 이러한 시도는 세법에서 여러 조항으로 관리되고 있으므로 사전에 검토하고 실행하는 것이 좋습니다.

 

 

#자식에게 부동산을 저가로 양도하는 경우

주택 등 부동산을 자식에게 이전하는 대표적인 방법은 증여입니다. 그러나 주택 등의 가격이 급등하는 지금, 증여세가 크게 부담이 되는 것이 현실입니다. 이때 대안으로 시세보다 저렴하게 매매를 고려할 수 있습니다. 시세보다 저렴한 가격으로 자식에게 부동산을 양도할 때는 여러 가지 주의 사항을 검토해야 합니다.

먼저, 원칙적으로 직계존비속 사이의 매매 거래는 인정되지 않습니다. 다만, 매수자인 자식이 자금 출처를 충분히 소명할 수 있으며, 그 자금으로 매매 대금을 지급해야 하고, 매도자인 부모는 그 매매대금을 받은 자금을 어떻게 사용했는지 소명해야 합니다. 이는 자금을 다른 방법으로 자식에게 전달한 후 다시 회수하는 것을 방지하기 위한 조치입니다. 자식이 부모의 부동산을 취득할 수 있을 만큼 자금 능력이 있고, 그 자금으로 매매 대금을 지급하며, 부모는 그 매매 대금을 자신의 관리하에 있다고 소명할 수 있다면 저렴하게 매매할 수 있습니다.

이 경우 두 가지 세법상 문제가 발생할 수 있습니다. 매수자인 자식에게는 시가와 대가의 차액에 대한 증여세가 부과될 가능성이 있으며, 매도자인 부모는 양도차익을 시가에 의해 다시 계산해야 합니다. 여기서 매수자에게 증여세를 부과하고, 매도자에게 양도소득세를 추가로 부과하는 것이 이중과세 문제를 제기할 수 있지만, 판례에서는 이중과세가 아니라고 합니다.
 

1.저가 양도에 대한 증여세 문제

부모가 자식에게 부동산을 시가보다 낮은 금액으로 매매할 경우 시가와 대가의 차액에 대한 증여세 부과 요건은 다음과 같습니다:

1. 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상일 경우
2. 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상일 경우

시가와 대가의 차액에서 위 두 조건 중 작은 금액을 차감한 금액으로 증여로 간주하여 증여세를 부과합니다.

사례 1

• 시가: 15억 원
• 매매가격: 10억 원
• 차액: 5억 원
• 차액이 시가에서 차지하는 비율: 33%
• 증여가액: 5억 원 - 3억 원 = 2억 원
  ※시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이고, 비율이 30% 이상이므로 과세 대상
   

사례 2

• 시가: 10억 원
• 매매가격: 8억 원
• 차액: 2억 원
• 차액이 시가에서 차지하는 비율: 20%
• 증여가액: 2억 원 - 2억 원 = 0 원
  ※시가와 대가의 차액이 3억 원 미만이고, 비율이 20% 미만이므로 과세 대상 아님

여기서 시가의 의미를 검토할 필요가 있습니다.
거래가 자주 되는 아파트의 경우 매매 사례가액을 시가로 볼 수 있습니다. 그러나 고급 빌라의 경우 매매가 자주 일어나지 않아 매매 사례가액을 시가로 볼 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 이러한 경우에는 감정가액을 시가로 볼 수 있으므로 주의를 요합니다.

소위 꼬마빌딩의 경우 일정 요건을 갖추면 과세 관청이 감정 평가를 통해 얻은 가액을 시가로 볼 수 있습니다. 물론 시가 예상액과 기준 시가의 차액이 10억 원 미만으로 예상되는 경우 꼬마빌딩의 요건을 갖추지 못해 과세 관청의 감정 평가를 통하지 않는 부동산의 경우 기준 시가를 시가로 할 수밖에 없습니다.

2. 소득세법상의 부당행위 계산 부인 문제

상속세 및 증여세법에서는 저가 양도에 대한 증여세를 매수자인 자식에게 부과합니다. 반면 소득세법에서는 매도자인 부모의 양도가액 계산에 조세를 포함하려는 목적으로 낮게 양도가액을 산정했다고 인정되면 납세자의 행위를 부당한 것으로 보아 그 행위를 부인하고 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 산정합니다. 부당행위 계산의 요건은 증여세보다 더 엄격하게 정하고 있습니다.

1. 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상일 경우
2. 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상일 경우

사례 3

• 매매가액: 10억 원
• 취득가액: 5억 원
• 양도가치: 5억 원
• 시가: 15억 원
• 시가와 대가의 차액: 5억 원
• 차액이 시가에서 차지하는 비율: 33%
   

이 경우 양도가액 계산은 양도가액을 15억 원으로 보고, 취득가액 5억 원을 차감한 10억 원이 산정되어 신고한 양도소득세보다 많은 양도소득세가 추가로 부과될 수 있습니다.

 

 

 

#법인을 통한 주택 등의 우회 매도

개인의 양도소득세와 법인의 법인세의 세율 차이를 이용하여 법인에게 거의 원가로 주택 등을 매도하고, 법인이 정상적인 가격으로 매도하는 경우, 개인의 양도차익은 거의 발생하지 않으며 법인에는 낮은 세율 적용으로 절세 효과를 볼 수 있습니다.

다만, 대상 부동산이 주택인 경우에는 다른 문제가 존재합니다. 먼저 법인이 주택을 취득하는 경우 취득세율 12%의 중과세율이 적용됩니다. 또한 법인이 주택을 양도하는 경우 통상적인 법인세 외에 법인 양도소득세가 20% 추가로 부과됩니다.

특정 주주의 주식 보유 비율이 30% 이상인 법인에게 저가로 양도하는 경우 그 법인의 주주에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 이 기준은 저가 양도에 대한 증여세 산출과 유사한 방법으로 산정하며, 차액이 1억 원 이상일 때 주주 등에게 증여세를 부과합니다.

 

위 내용을 바탕으로 부동산 거래 시에는 여러 사항을 꼼꼼히 검토하고, 세법에 따른 조치를 충분히 고려해야 합니다.