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가족간 주택 거래 시 '세금최소화 전략'

 

부모가 자녀에게 본인의 주택을 넘겨주고 싶은데 시세보다 저렴하게 매도하려고 고민하는 경우가 많습니다. 세법에서는 일정한 범위 기준을 정해놓고 그 법위보다 낮은 가액으로 매도하는 경우에 소득세법과 상속세 및 증여세법에서 일정 제재를 취하고 있습니다. 그 제재가 무엇인지, 얼마에 매도해야 세금 부담을 최소화 할 수 있을지 알아봅니다.

 

양도소득세 부당행위계산 부인 규정(매도자 입장)

세법에서는 특수관계자(부모와 자식)간 거래금액이 세법에서 정한 범위보다 저렴하게 팔았다면 양도가액을 그 거래대금(저가)으로 보지 않고 본래의 시가대로 팔았다고 보아 양도소득세를 다시 계산하게 되어있습니다.

세법에서 정한 범위란 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액까지는 저렴하게 팔아도 되지만, 그 이상으로 저렴하게 파는 것은 비합리적이리고 보아 본래의 시가를 거래대금으로 간주하고 양도가액을 재산정 하겠다는 것입니다.

즉, “시가 – 거래대금 ≥ min(시가의 5%,3억원)”에 해당한다면 시가를 양도가액으로 간주합니다.

부모가 시가 9억 원의 주택을 6억 원에 저가로 양도하는 경우를 가정하여 보겠습니다.

• 시가 – 거래대금 = 3억 원
• Min(시가의 5%,3억원) = 4천 5백만 원
• ①보다 ②가 작으므로 시가 9억 원을 양도가액으로 간주하여 양도소득세를 계산함

정리해보면, 시가와 거래대금의 차액인 3억 원이 min(시가의5%, 3억원)보다 작으므로 본래의 시가 9억원을 양도가액으로 간주해서 양도차익과 양도소득세를 계산해야 합니다.

만약 주택을 양도하는 부모가 1주택자라면 양도가액 12억 원 이하의 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세로 부담하는 양도소득세는 없게 되므로, 시가 12억 원 이하의 1주택을 보유한 부모가 자녀에게 저가로 양도하는 경우가 가장 유리하다고 할 수 있습니다.

 

저가양수에 따른 이익의 증여 규정(매수자 입장)

특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 향수하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 봅니다.

여기서, 대통령령으로 정하는 기준금액이란 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 말합니다.

즉, “시가 – 거래대금 ≥min(시가의 30%,3억원)”에 해당한다면 증여세를 계산해야 합니다.

부모가 시가 9억 원의 주택을 6억 원에 저가로 양도하는 경우를 가정하여 보겠습니다.

• 시가 – 거래대금 = 3억 원
• Min(시가의 30%,3억원) = 2.7억 원
• ①보다 ②가 작으므로 차액인 0.3억 원만큼 증여받은 것으로 보아 증여세를 계산해야 함

      정리해보면, 시가와 거래대금의 차액인 3억 원이 min(시가의 30%, 3억원)보다 크므로 (시가 – 대가) – min(시가의 30%,3억 원)인 0.3억 원만큼을 증여재산가액으로 보아 증여세 과세대상에 해당합니다.

 

저가로 양수한 자의 취득세 과세문제(매수자 입장)

특수관계인 간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 행위에 해당하면 저가매매금액이 아닌 시가인정액을 취득세 과세표준으로 결정할 수 있습니다. 아래 판례에서는 시가인정액 중 대가를 지급한 사실이 증명이 되는 부분은 유상취득한 것으로 보아 매매 취득세율을 적용하고, 매매가액을 초과한 부분은 무상취득한 것으로 보아 증여 취득세율을 적용해야 한다고 보고 있습니다.