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내년부터 초고가 아파트도 ‘감정평가’로 상속∙증여세 낸다.

추정시가보다 5억 이상 낮거나 차액 비율 10% 이상이면 감정평가 대상
감정가액 신고시 수수료 공제∙향후 양도세 줄어드는 이점

최근 상속세 및 증여세와 관련해 주목할만한 변화가 있습니다. 특히 초고가 아파트나 호화 단독주택을 보유하거나 상속·증여 계획이 있으신 분들께는 꼭 알아두셔야 할 내용입니다.

 

"왜 갑자기 감정평가를 강화하는 걸까?"

이야기를 시작하기 위해 먼저 사례를 하나 들어보겠습니다.

서울 강남에 위치한 한 초고가 아파트의 시가는 약 70억 원입니다. 하지만 기준시가는 37억 원에 불과합니다. 이 기준시가를 바탕으로 세금을 계산하면 증여세는 13억 7천만 원 정도가 나옵니다.

반면, 서초구의 중형 아파트의 경우 시가가 상대적으로 낮음에도 불구하고 시가 기준으로 세금을 계산하면 증여세가 16억 7천만 원이나 됩니다.

이렇게 되면 어떻게 될까요? 실제로 더 비싼 부동산을 가진 사람이 오히려 세금을 덜 내게 되는, 세금 역전 현상이 발생합니다. 이는 초고가 아파트나 호화 단독주택의 공시가격이 현실 시가를 반영하지 못해 생기는 문제입니다.

 

감정평가 대상, 어떻게 바뀌나요?

그동안 상속이나 증여 시, 국세청은 신고가액이 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상일 경우 감정평가를 시행해왔습니다.

하지만 내년부터는 그 기준이 더 강화됩니다.

1. 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮은 경우
2. 차액 비율이 10% 이상인 경우

이 두 조건 중 하나라도 해당되면 감정평가를 통해 세금을 다시 산정하게 됩니다.

 

감정평가 강화의 배경

국세청이 초고가 주거용 부동산까지 감정평가를 확대하는 이유는 간단합니다.

1. 세금 형평성 확보: 비싼 집을 가진 사람들이 상대적으로 세금을 덜 내는 불공평한 상황을 개선하려는 것입니다.
2. 시가와 공시가격의 괴리: 특히 초고가 부동산은 실거래 시가와 공시가격 간의 차이가 커서 세금 부담의 왜곡이 심해집니다.

예를 들어, 서울 용산구의 ‘나인원한남’ 전용면적 273㎡의 경우, 추정 시가는 220억 원인데 공시가격은 86억 원에 불과합니다. 이처럼 시가 대비 공시가격이 40% 이하인 경우가 많아, 감정평가를 통해 실제 가치에 맞게 세금을 매기겠다는 것입니다.

 

감정평가를 하면 손해만 있을까?

그렇지 않습니다. 감정평가를 통해 세금 부담이 늘어나는 측면도 있지만, 몇 가지 이점도 존재합니다.

1. 향후 양도소득세 절감
   감정가액으로 상속·증여를 신고하면 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
2. 감정평가 수수료 최대 500만 원 공제
   납세자가 스스로 감정평가를 진행하면 수수료 비용을 최대 500만 원까지 공제받을 수 있습니다.
3. 신속한 세금 결정
   추가적인 평가 절차 없이 감정가액을 기준으로 조기에 세금이 확정됩니다.

 

언제부터 시행되나요?

국세청은 최근 ‘상속세 및 증여세 사무처리 규정’ 개정안을 행정예고하였고, 의견 수렴 후 2025년 1월 1일부터 시행한다고 밝혔습니다.

 

<마무리하며>

상속이나 증여는 단순히 세금을 내는 문제를 넘어, 가정의 자산을 효과적으로 관리하는 중요한 과정입니다. 특히 초고가 부동산의 경우 이번 감정평가 강화로 세금 부담이 달라질 수 있으니, 사전에 철저한 계획과 준비가 필요합니다.

궁금한 점이 있으시거나 보다 자세한 상담이 필요하신 경우, 의사나라를 통해 언제든 문의해 주시기 바랍니다. 회원님들의 자산 관리에 도움이 될 수 있도록 언제나 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.